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被很多人吹爆的国内Reits,真的适合普通投资者吗?

更新时间:2021-08-05

今年以来,有一类基金产品受到广大基民的关注,那就是Reits。一些投资者之前或多或少听过Reits的大名,今年国内终于有了真正的Reits产品。2021年6月21日,备受瞩目的首批9只公募REITs基金在上交所和深交所上市发行。关于Reits的讨论变得火爆,很多人关心这类产品到底能不能投。

很多人可能听过Reits的大名,但在投资中却很少遇到。这并不奇怪,虽然这种金融产品在美国已经发展了60年,但在国内还没有怎么普及。

事实上REITs在国外特别是美国是非常流行的,容量也很大,但是国内之前一直发展缓慢,在之前,我记得公募市场上有个鹏华前海万科REITs,但它其实只算半只REITs,因为这只REITs只有部分资金是用来买万科的某个地产项目的,别的大部分都是在投资债券(以及部分股票)。

数据来源:天天基金网

因此,今年批准这9只产品上市,本身的意义挺大,我们国内终于有了正儿八经的此类产品。

REITs是个什么东西?

REITs全称为房地产投资信托基金,它募集的资金,只用于投资房地产或者其他不动产,以不动产资产的收益为派息来源的永续、权益性投资工具。

简单来说就是,股票基金募集资金之后是去投资股票赚钱,债券基金募集资金之后是去投资债券赚钱,而房地产投资信托基金就是去投资不动产赚钱。

REITs好比“众筹”买房,投资不动产赚钱的最主要方式就是用募集的资金去购买不动产(拥有不动产的所有权),然后通过对不动产的运营来赚钱,最主要就是租赁,或者提供一些客户的(物业)服务之类的都算。

举个例子来说,比如可以去买一幢写字楼,然后通过出租的方式来产生相对比较持续的租金收入,这是REITs的第一种收益;另一种收益是比如这幢写字楼过了几年升值了,升值部分就是REITs的第二种收益。

REITs投资不动产,有这些优势

过去,大家是通过直接买房子这个“笨”方法,来投资房地产。买房的时候,要么全款,要么也得支付三成首付。买一套房子,动不动就几十万、上百万,甚至上千万,占用的资金很大,很多人根本没有这个资金实力,也就享受不到房产升值和房租上涨带来的好处。

另外,房子的变现周期比较长,各大城市纷纷出台限售政策,短则2年,长则5年以上,房子才能挂牌销售。即使房子升值了想卖出去,通过中介办理各种过户手续,很麻烦,而且要交不少的税:

有了Reits,就可以避免上面那几点:

1、投资REITs就相当于“众筹”买房,100块钱便能买写字楼,想想就挺美。

2、REITs有较好的资产配置价值。其标的资产属于股票和债券之外的另一大类投资产品,虽然其收益特性有点类似债券的固收(主要是租金),但是和股票和债券的相关性较低,这就给我们资产配置带来更多的选择。

3、REITs流动性不错。现在的一些固收类私募,以及银行的理财产品等,有部分就是投资的这类不动产类资产,区别在于那些都是流动性比较差的债权类的方式,而REITs相当于把这部分债权做了个证券化,流动性就大大提升了。

上面讲了Reits这么多好处,很多投资者可能已经按捺不住激动,开始跃跃欲试了。不过,我要给你们泼一盆冷水了,目前这几只Reits,并不适合普通投资者。Why?

注意哦,此Reits非彼Reits

今年,政府出台的关于Reits的文件有两份,分别是《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》及《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)(征求意见稿)》。

请注意前者的全称其实是叫做基础设施领域REITs,也就是说这次要推出的REITs重点并不是投资商业地产之类的标的,而是投资于基础设施领域,也就是基建类的REITs。

以往基建类的投资都是国家财政和各级地方政府出钱的,现在出的这个基建类REITs相当于是利用社会资金来共同搞基建,所以这个利好如果单独是对基建类来说可能没啥问题,但如果是想通过它参与商业地产等的小伙伴,可能就要失望了。

另外,国内这几只Reits目前有超长的封闭期。

这些公募REITs全部为封闭式基金,封闭期长达20年到99年不等。封闭期这么长的你确定你能等到退出那天?

有小伙伴会说,我可以场内交易啊(也就是在交易所进行交易)。

但有个问题,它们可能会存在“折价”风险。在首批9只公募基金的投资者结构中,机构投资者占据绝大部分,它们不会频繁买卖,这就会导致这些REITs上市后,成交量可能会很低。虽说会引入做市商注入流动性,但难免会出现折价溢价的现象。

数据来源:集思录

从历史经验来看,绝大部分封闭式基金上市后,都会出现折价。上面是我在集思录找的一些封闭型基金,最大的折价率达到了28%,意味着未来别人可能以比你便宜近3成的成本买入,真遇到这种情况,你岂不是要哭晕在厕所?

最后,我想说的是,不管是国外传统的Reits还是国内今年新上市的9只Reits,并不是“一本万利”的,都有一定的风险。按照业内经验,它们整体的风险比债券基金等固收产品要稍稍高一些,介于权益类和固收类之间。

这个风险,大家必须要考虑。

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文章来源: http://www.aml520.com/zhaiquan/367163.html

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